房地产开发商预破产环节中可能存在的“三权分立”
发布时间：2025-07-01 / 浏览次数：152 次
引言：近年来，房地产开发商陷入困境甚至破产的现象频发。这不仅让一般债权人的利益受损，更导致购房者面临无法办理产证、施工方讨要工程款无果以及税务部门税款难收等问题，形成了商品房消费者权利、建设工程优先受偿权和税款优先权的“三权分立”局面。
我们在近期办理的一起房屋确权案件中，也是第一次参与到“三权分立”的漩涡中。本文将深入剖析这三种权利，并从维护商品房消费者权利的视角出发进行探讨。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，商品房消费者权利的保护需满足以下条件：签订合同时间：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。这确保了购房者在司法查封前已与开发商达成购房合意，从时间顺序上明确了购房者对房屋的期待权发生在查封之前，为后续权利保护奠定了基础。
房屋用途及唯一性：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。这一条件体现了对购房者居住需求的保护，优先保障其基本生活居住权益。这里的“用于居住”包含单纯的居住房以及商住两用住房等具有居住功能的房屋，“无其他用于居住的房屋”则限定在同一地点，即购房者在房屋所在地长期居住且名下无其他可居住房产，防止购房者借此规避执行或进行投资性购房的不当获利。
支付价款比例：已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。这一比例的设定既保证了购房者对房屋的实质投入，又在一定程度上平衡了开发商或其他债权人的利益。即便购房者未全额付款，只要支付过半，就可认定其对房屋的期待权达到了法律保护的阈值。
再者，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》进一步强化了商品房消费者权利的优先性。该批复规定，当商品房消费者以居住为目的购房并支付全部价款时，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权等。即便消费者只支付了部分价款，只要在一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款，同样适用此优先规定。而且，在房屋无法交付且无实际交付可能时，消费者主张价款返还请求权也优先于其他权利。
建设工程优先受偿权是承包人针对建设工程折价或拍卖价款享有的一项优先受偿权利。在房地产开发商破产情境下，建设工程优先受偿权的实现主要依赖于对建设工程的拍卖或变卖。承包人可在工程折价或拍卖价款中优先受偿，但这一权利不得对抗已支付全部或大部分购房款的商品房消费者。例如，当开发商公司破产，其在建工程被拍卖，承包商虽享有建设工程优先受偿权，但若购房者已支付全部房款且符合商品房消费者权利保护条件，承包商的受偿顺序将在之后。
《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条确立了税款优先于无担保债权以及抵押权、质权和留置权的执行原则。这意味着在房地产开发商破产时，税务部门可优先于一般债权人和抵押权人从开发商资产中受偿税款。然而，税款优先权存在例外情况。以上海为例，《关于落实本市人民法院与税务部门衔接机制建设相关问题的意见》指出，税务部门追缴税款时不影响购房者办理过户手续。这保障了购房者在支付全部或大部分房款后，即便开发商欠税，也能正常取得房屋产权，避免因税务问题陷入产权纠纷。
从法律依据来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》赋予商品房消费者权利在特定条件下对建设工程优先受偿权的优先性。这是基于对消费者生存权的保护，购房者为满足居住需求投入大量资金，其对房屋的期待权具有更高的社会价值和法律保护顺位。
参考上海《关于落实本市人民法院与税务部门衔接机制建设相关问题的意见》，购房者在支付全部或大部分房款后，其对房屋的权益优先于税款优先权。这是因为商品房消费者权利关乎个人基本居住权益，法律和社会价值层面更倾向于保护购房者，防止其因开发商欠税而无法取得房屋产权，引发社会问题。
（一）现金购房与债权购房的法律性质差异与共性–建设工程中的“以房抵债”
现金购房：购房者直接以现金支付房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件，能被认定为商品房消费者，其权利优先于建设工程优先受偿权和税款优先权。债权购房：通常涉及以房抵债，本质也是一种购房方式。购房者通过抵债取得房屋，在满足以下条件时，可被认定为商品房消费者：一是签订合法有效的书面买卖合同；二是所购房屋用于居住且名下无其他居住房屋；三是抵债金额相当于支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从保护消费者生存权角度，债权购房者应享有与现金购房者相同权利保护。
债权购房的特殊风险与认定要点：
风险：债权购房者可能遭遇开发商欺诈或恶意串通，致房屋权益难以保障。如开发商可能与第三方虚构债务，以房抵债给第三方，损害真实购房者的利益。此外，若房屋存在其他权利负担，如抵押权等，债权购房者也可能面临无法取得房屋的风险。
认定要点：需严格审查购房行为真实性、合法性及是否符合生存权保护要求。例如，要核实抵债协议签订时间、抵债金额计算方式、房屋交付情况等，确保购房者的购房目的系用于居住且不存在违法违规情形，从而准确判定债权购房者是否符合商品房消费者权利保护条件。
依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，当房屋无法交付且无实际交付可能时，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，法院应予支持。这一规定保障了购房者在开发商无法履行交房义务时，能优先取回已支付的购房款，避免购房者因开发商破产而遭受巨大经济损失，同时对规范房地产市场秩序、促进开发商诚信经营具有重要意义。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，建设工程优先受偿权的行使主体为承包人，但并未明确此种权利是否具备可转让性。但在实践中，施工方以房抵债给供应商后，供应商是否能享有建设工程优先受偿权存在争议。从目前法律规定和司法实践来看，即使施工方将房屋抵债给供应商，供应商要想享有优先受偿权，必须符合商品房消费者权利的条件。也就是说，供应商需以居住为目的购房、签订合法有效合同、支付相应价款等，才能对抗其他权利。若供应商仅是基于商业债权债务关系取得房屋，并非用于居住消费，其无法依据建设工程优先受偿权主张优先受偿，只能作为普通债权人参与分配开发商的破产财产。实践中，我们建议供应商采取办理抵押登记、通过出租设立居住权等形式，对房屋进行相应的有效安全保护。
结论：在房地产开发商预破产环节中，“三权分立” 局面复杂且矛盾突出。通过深入研究相关法律法规和司法实践，明确商品房消费者权利在满足一定条件下优先于建设工程优先受偿权和税款优先权，这对平衡各方利益、维护社会稳定和房地产市场秩序具有重要意义。同时，对现金购房与债权购房性质的辨析以及引申话题的探讨，进一步完善了对商品房消费者权利的保护体系，为法律实践提供了更清晰的指引，有助于在具体案件中准确判定各方权利顺位，保障购房者等主体的合法权益。
杜歆 xin.du@glinkslaw.com 证券与资本市场、商事争议解决
刘惠琳 liuhuilin@glinkslaw.com
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