格联法律小课堂 | 《民法典》之居住权
发布时间：2020-07-20 / 浏览次数：2,486 次
法律是社会的习惯和思想的结晶。不久前，经全国各界人士共同努力，我国第一部民法典正式出台，其中不乏一些亮眼的法律制度。衣食住行乃是关乎民生的社会问题，本次新法中亦对公民的居住权进行了规定，笔者将在下文对此制度进行详细梳理，旨在加强对其权利本源及其适用进行充分理解，望业内同仁共同探讨。
▪ 法国民法采用地役权、人役权二分法，并在人役权中规定了用益权制度，在用益权中包括了使用权。居住权则为使用权之一种，但比使用权在内容上受到更为严格的限制：在《法国民法典》第632至634条规定，对房屋享有居住权的人，得与其家庭在该房屋内居住，即使在给予此项居住权利时其本人尚未结婚亦同；居住权仅以享有此项权利的人与其家庭居住所需为限；居住权既不得让与，亦不得出租，体现了明显的人身特性。▪ 根据《德国民法典》第1093条规定，居住权是指：（1）限制人役权之设定，亦得以利用建筑物或建筑物之一部分，排除所有人之干涉，充作住处为其内容。（2）权利人得携带家属及其身份相当之服役与随从所必需之人员进入住处。（3）居住权仅及于建筑物之一部分者，权利人对于为居住人全体共同使用而设之工作物及装备，得为共同之利用。德国民法也确认了用益权制度，但与法国民法不同在于：它同时还确认了限制的人役权。它和用益权的区别在于：限制的人役权只能在不动产上设立，而且只能为某一特定的自然人或法人设定，可以说它是一种介于地役权和用益权之间的权利。
英美法系虽然在法律渊源上与大陆法系不同，但其也有类似居住权的制度。英美法系国家存在所谓的终身地产（life estate）制度，即权利人在生存期间对不动产享有所有权（freehold estate），权利人可以对享有所有权的地产在其权利范围内进行转让、设立抵押和出租房屋，该所有权在权利人死亡时即自动终止。终身地产终止后，如果不存在其它所有权受让人，则所有权自动返回至原产权人手里；如设定了其他产权受让人，则转移至受让人处。终身地产在英美国家具有广泛的应用场景，例如：父母在将房屋转让给子女时，可以同时设定自己为终身地产人；父母在世时，有权作为终身地产产权人使用房屋；父母身故后，子女自动成为房屋的所有权人，无需通过继承获得房产。终身地产的期限以特定人的生命期为衡量标准，特定人可以是产权人，也可以是产权人所指定的人。除了绝对产权和终身地产以外，英美法下的其它居住权均为非产权（non-freehold estate），本质上为租赁权，因此不存在所谓非终身的，固定年限的产权。
大陆法系国家规定了居住权是在他人的住房之上设定的权利，而且此种权利仅仅是为特定个人设立的，具有极强的人身性，该权利不得转让也不得继承，只能由权利人享有该权利。英美法系国家也存在着与居住权相似的终身地产制度。居住权的特征表现为，其系用益物权的一种，属于他物权，具有用益性；居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权，具有人身性；居住权是一种长期存在的物权，其具有独立性；居住权的设立是一种恩惠行为，原则上无偿设立，并具有不可转让性。
其实在民法典正式公布之前，居住权对于我们来说，并不是一个新鲜的词汇，我们可以在司法解释中发现其端倪。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第27条：“婚姻法第42条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”我国在民法典出台之前虽未明确居住权的概念，但在婚姻法司法解释中，明确了离婚时，一方对另一方生活困难者的帮助，可以提供房屋的居住权，这在某种意义上来说，已经承认了居住权在我国的存在。
民法典中关于居住权的规定位于第三分编用益物权的第十四章。系对物权法律制度的补充，共计六条，包含第三百六十六条至三百七十一条。🔺 第三百六十六条【居住权人的用益物权】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
解析：首先，该条规定了，居住权的设定必须由所有权人与居住权人通过合同约定，包括了通过合同方式设立，也包括了通过遗嘱等法律行为设立。其次，该条明确了，居住权系用益物权的一种，但仅包含了用益物权关于占有和使用的权利，而不包括收益的权利。最后，该条强调了”以满足生活居住的需要”，故住宅的使用性质应为生活用房。综上，很明显制定居住权的目的是为了充分发挥房屋的效能；充分尊重所有权人的意志和利益；有利于发挥家庭职能，体现自然人之间的互帮互助。🔺 第三百六十七条【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
解析：该条规定了当事人双方关于居住权的约定必须以书面形式订立并列举了必要的合同条款。如此规定，一方面，若后续所有权人与居住权人发生纠纷，书面协议能够便于查明双方的权利义务；另一方面，因居住权涉及登记要件主义，故提供给登记机构的合同或协议，必须以书面形式提供。
🔺 第三百六十八条【居住权的登记要件主义】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
解析：该条规定了居住权原则上无偿设立，并采用登记要件主义，只有经过登记才能设立居住权。笔者认为，居住权采取登记要件主义，能够很好的区分居住权与租赁权，加强了对善意第三人的审查义务。众所周知，租赁权系债权，而居住权系物权，但两种权利相似，若居住权不采取登记要件主义，将非常容易与租赁权混淆。
🔺 第三百六十九条【居住权流转的禁止性规定及例外】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
解析：由于居住权具有人身性及不可转让性，因此该条明确规定了居住权不得转让，同时无法继承。
🔺 第三百七十条【居住权消灭的情形及注销登记】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
解析：本条规定了居住权的消灭情形。其一，根据双方当事人关于居住权的期限约定，居住权期限届满后，居住权消灭。但针对“居住权期限届满”的定义，是否包含居住权人与住宅所有权人约定提前解除居住权合同，导致居住权提前到到期的情况，可能需要进一步的司法解释予以明确。其二，若发生居住权人死亡的情形，如前文所述，因居住权具有人身性，系对特定自然人而设立的物权，故当该自然人死亡后，居住权自动消灭。因居住权采取登记要件主义，故当居住权消灭后，因即使前往登记机构办理居住权注销登记。
🔺 第三百七十一条【以遗嘱设立居住权的法律适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
解析：依据遗嘱方式设立居住权，包括了遗嘱继承和遗赠。房屋所有权人通过遗嘱的方式为法定继承人设立居住权的，应留出适当房屋由其配偶终生居住，系对配偶居住权利的保护。通过遗赠的方式设立居住权的，房屋所有权人可以在遗嘱中，为法定继承人之外的人设定居住权。另外，不管是通过遗嘱继承还是遗赠的方式设立居住权，遗嘱生效后，均须进行居住权登记，否则不能取得居住权。但由于目前针对具体居住权与继承制度的衔接没有更具体的规定，若今后住宅所有权人于生前立下遗嘱指定在其死后由居住权人享有居住权，子女享有所有权，那么住宅所有权人过世后，是否应由子女配合居住权人签署居住权合同并办理登记？如子女不遵照遗嘱执行会有哪些法律后果，这一系列问题，仍等待相关司法解释予以进一步明确。
今后购房者在购买二手房时，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。作为已经登记的合法居住权人，买房人若忽视了所购房屋的居住权登记情况，可能今后会发生支付了购房款，并已登记过户，获得了房屋的所有权，但因居住权人对该房屋设立了居住权，并且实际居住在房屋内，那么将导致购房人无法搬入所购买的房屋内的情况发生。因此，居住权的诞生，对购房人的注意义务又有了更高的要求。
举例说明，老人将其所拥有的房屋为一直照顾其晚年生活的保姆设立了居住权，待老人过世后，在老人未设立遗嘱的情况下，其第一顺位法定继承人通过法定继承获得了该房屋的所有权。但由于保姆拥有该房屋的居住权，因此继承人无法实际占有、使用或处分该房屋，只是类似于“名义上”该房屋属于继承人。若老人为保姆设定的居住权系永久居住权，那么该居住权的消灭只能等待保姆过世，继承人才能真正的实现对该房屋的占有、使用和处分的权利。
众所周知，夫妻双方结婚时，针对婚房“加名字”的问题，一直是实务中大家比较关心的问题。而居住权的诞生，某种意义上来说解决了这个问题。第一种方式，在夫妻关系中，由于房产登记在一方名下，或房产为另一方婚前财产，为了保障夫妻另外一方的利益，可以为另一方设立居住权。但对于居住权的期限没有明确的约定也会埋下争议的伏笔，例如夫妻双方在居住权期限内离婚，将导致虽然夫妻双方已离婚，但另一方仍对该房屋存在居住权的情况发生。
践中大多数家庭是以父母出资首付，子女贷款的方式购房，房屋产权登记在子女名下。对于父母随子女共同居住或子女日后新购房屋将此房用于父母居住等情形，为防止子女随意处置该房屋或子女婚变带来不确定性，为了保障父母的权益，可对该房屋设立居住权。
