公有租赁房屋征收补偿轻知识连载一：数砖头还是数人头？

近些年来，上海正在大力开展房屋旧改工作，特别是黄浦区、杨浦区、虹口区涉及到了大量的“老公房”征收工作。以往大家口中的“动迁”，随着市政府71号令，也就是《上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则》的颁布，涉及到国有土地上房屋的“动迁”将一律由政府进行统一征收。众所周知，“老公房”指的就是公有房屋，根据《上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定：“公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。”因此，当“老公房”征收时，货币补偿款的计算方式及共同居住人身份和权益的认定便成为该类纠纷中的热点。

一.现在上海国有土地上房屋征收到底是数砖头还是数人头？

那么一旦遇到政府征收，大家首先最关心的一个问题就是，政府到底如何来进行征收补偿安置，是“数砖头”还是“数人头”？根据当前《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，目前本市是以“数砖头加套型保底”的政策作为国有土地房屋征收补偿标准的核心政策。在保证被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的基础上，又细化了补助、补贴和奖励等措施，各项费用均是以”房屋建筑面积“为计算标准，并计算被征收房屋补偿金额，俗称为“三块砖头”，即（一） 被征收房屋的房地产市场评估价格；（二） 价格补贴；（三） 特定房屋类型的套型面积补贴，而不是以“人头数量”为计算标准。

二.国有土地上房屋征收补偿中如何“数人头”？

但凡事有原则就有例外。如果被征收的房屋面积真的很小很小，实际居住人口很多，也会有“居住困难户托底保障”。那何为居住困难户托底保障呢？简单来说，就是你家的房子面积很小，但是在册户口又有很多人，并且大家都他处无房，那么就可以申请居住困难人口核定。所以并不是说户口人数多就一定算居住困难的。征收中的居住困难核定，不仅考虑的是人口因素，还要审核住房标准，具体核定标准参考的是《上海市关于经济适用住房申请对象住房面积的审查办法》。最终，通过审核的困难人数可以用来计算居住困难保障补贴。

那么现在知道谁可以申请托底保障了，那居住困难户保障补贴如何计算呢？具体公式为：保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米–被征收房屋补偿金额（即“三块砖头”的费用）。其中折算单价每个地块不同，以征收补偿方案记载为准。居住困难户保障补贴是可以用于购买产权调换房屋的。

那么有人可能会问，我依照上述公式，计算下来的保障补贴是“负数”怎么办？那就说明困难户的人数没有达到保障标准，不能享受住房保障补贴。举个例子，假如“三块砖头”算下来是10万元，按照保障补贴公式计算下来是11万元，政府就补贴困难户1万元；假如“三块砖头”是10万元，按照保障补贴公式计算下来是9万元，那么就不能享受居住困难保障补贴。

以上就是关于目前上海市国有土地上房屋征收补偿款的计算方式，征收协议中另外还包括了搬迁费、临时安置费、奖励费以及针对非居住房屋的停产停业损失、证照补贴等等，这边笔者就不在赘述。生活中，若是遇到房屋征收相关问题或纠纷时，还请及时联系专业律师。对房屋征收相关知识感兴趣的朋友，也请继续关注笔者的房屋征收补偿轻知识连载系列。

本文作者： 朱峰 律师